規避“三道紅線”？綠地宣布變更公司行業類別為“土木工程建筑業”

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來源： 21世紀經濟報道

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道 大佬轉身。11月12日晚間，綠地控股集團股份有限公司（600606.SH,簡稱“綠地”）公告，宣布公司所屬行業類別由“房地產業”變更為“土木工程建筑業”。曾經一度超越萬科的頭部房企，如今掉頭轉變身份，從房地產企業變身建筑企業，從甲方變成乙方。

綠地在公告中表示，公司所屬行業類別的變更，是鑒于公司基建產業收入占比已超過50%，按照《上市公司行業分類指引（2012 年修訂）》（證監會公告[2012]31 號）的相關規定，根據中國證券監督管理委員會日前核準并發布的《2021年3季度上市公司行業分類結果》導致的。

綠地相關人士則表示，相比房地產行業，建筑行業的估值標準、行業監管不一樣，也沒有“三道紅線”之說，此舉也可以看作綠地轉型升級的重要成果。目前綠地體系內有七大產業集團、十個產業板塊，房地產業務隸屬于綠地地產集團。

貝殼研究院指出，在房地產行業下行周期，綠地“去地產”，轉入建筑行業，需要用建筑行業的標準對其進行重新評估，早前評級機構對于綠地的評級下調將會依照新屬行業有所調整，從而有利于綠地信用預期的改善。

2020年下半年開啟的二次混改結果尚未出爐，雖然“三道紅線”已經有兩道紅線轉綠，但三季報下的資金繃緊狀態，三四線城市的行情下滑，綠地房地產風險值得重視。

從甲方到乙方

綠地公告披露，經過持續調整優化，公司業務結構已發生了較大變化，基建等非房地產業務占比不斷提升。2020 年度，公司經審計的營 業總收入為 4561 億元，其中基建產業營業收入為 2334 億元，占比 51.19%;2021 年上半年度，公司營業總收入為 2829 億元，其中基建產業營業收入為 1574 億元，占比 55.65%。

2021年年初的年報業績媒體溝通會上，綠地董事長、總裁張玉良曾透露，“目前我們都不知道該把自己定位成房地產企業還是基建企業”。目前房地產是綠地的主業，但不再是單一主業，基建產業的營收已超過房地產營收。他指出，未來會研究分拆大基建、大消費等板塊單獨上市的可能性。

綠地轉變企業屬性的想法或許還在更早之前。綠地加大基建產業的投入是在2015年，也就是綠地房地產業務進入高光時刻的第二年。2014年，綠地銷售額2400億，超越萬科。隨后綠地一直位列行業前五名。

其實，綠地在2014年登上行業頭把交椅，是有偶然與必然性的。為了實現在A股整體上市，綠地在2014年狠抓房地產銷售業績。但自2015年以來，綠地便提出了“一主三大” 戰略，“三大”之一即為大基建，并通過混改并購等方式密集參與了多家地方國企混改，包括貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工、廣西建工等，已形成了“布局東西南北中、覆蓋投融建造管”的發展局面。

2019年1月，河南省公路工程局集團由綠地城投持股51%、河南交投持股30%、公路工程局管理層及員工持股19%；2020年8月，綠地集團以35.76億元取得廣西建工集團66%國資股權；2021年3月，綠地大基建集團和上海市水利工程集團有限公司簽署股權轉讓及增資擴股協議，成為后者***大股東。

2020年4月，綠地控股組建的綠地大基建集團、綠地大基建技術研究院正式揭牌，綠地大基建產業基金也簽約成立。

***近5年，綠地基建產業規模從400億元上升到4500億以上，增長11倍。而隨著房地產調控的來臨，綠地也在主動或被動下調房地產規模。

綠地以提升主業核心競爭力的“超高層戰略”正面臨去化壓力。位于湖北武漢的華中***高樓-綠地中心，目前處于在售階段。該項目正嘗試以“工抵房”的名義出售一層寫字樓，且可以分割銷售，均價1.6萬元/平方米，這價格遠低于此前宣傳的售價。21世紀經濟報道記者獲悉，綠地與宋都聯手打造的杭州世紀中心（雙子塔）項目，東塔已經出售給新世界集團，準備打造大平層公寓；裙樓8萬平方米商場也準備打包出售，目前接盤方信息尚未確定。

今年上半年，綠地已啟動資產變現。綠地一部、二部將不少項目與土地儲備擺上貨架出售之后，啟動裁員。彼時，綠地相關人士對此的回應是，公司為了應對目前行業大環境采取了積極手段，做出優化人員的動作。

綠地加速變現二、三、四線城市資產的同時，早年間在這些城市落子的多個項目卻面臨一些待解決的問題，尤其是高鐵商務區。在荊州，綠地城市空間站項目徘徊于半停滯邊緣。21世紀經濟報道記者在現場看到，荊州綠地城市空間站第三期項目未完工，工地內可見施工狀態，但施工人數極少。據該項目施工方透露，第三期已基本售罄，但工程還沒有到達交房狀態。

在荊州綠地城際空間站項目圍欄上可見，施工方是貴州建工。貴州建工是綠地2019年參與的混改標的。綠地以12.094億元參與貴州建工增資擴股，取得其70%的股權。綠地將自身混改經驗在貴州建工身上如法炮制，力推貴州建工員工持股計劃，拿出其中19%股權轉讓給貴州建工核心員工，相關股權轉讓之后，綠地集團實際持有貴州建工51%股權。

外界看不懂的綠地

近年來，綠地基建等非房地產業務占比不斷提升，與此同時，拉開了二次混改步伐。自2015年來，綠地密集參與了多家地方國企混改，包括貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工、廣西建工等。

在房地產多元化大潮中，綠地是***一家房企非房地產業務能實現50%以上收入占比的，因此綠地的企業屬性變更不具有示范性。而外界看不懂的綠地，除了“三道紅線”監管下的負債之外，就是混改。

如今，面臨中央加速國企改革、上海國資混改步入深水區的政策紅利，綠地進入二次混改階段。業內人士認為，這可以看作是上海國資混改加速的關鍵一步。通過對綠地進行二次混改，引入新的戰投，讓綠地股權更多元的同時，上海國資騰挪出資金推動其他國企混改。知情人士透露，綠地二次混改大概率將引入一家券商。

但值得注意的是，2021年三季報數據，暴露了綠地的利潤下行風險。2021年前三季度，綠地歸母凈利潤111.65億元，同比下降7.28%；扣非凈利潤107.4億元，同比下降10.56%。其中2021年第三季度歸母凈利潤29.31億元，同比下降27.12%；單季度扣非凈利潤29.53億元，同比下降26.94%；負債率87.7%，投資收益1.98億元，財務費用36.61億元，毛利率11.54%。

值得一提的是，綠地七大業務板塊中的金融板塊，定位為集團提供投融資模式創新和數字化轉型升級助力。如今，綠地放棄地產屬性，綠地金融能否創造更多價值？

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